房地产最后的红利


作者:凯风君

来源:国民经略(ID:guominjinglve


任何一个国家,任何一种资产,都不会只涨不跌,中国房价也不例外。


过去20年,中国楼市走出令人震惊的大牛市,似乎打破了房价有涨有跌的市场铁律。


房地产最后的红利


但只要稍稍了解经济史的人都知道,这20年的房地产牛市,除了得益于货币的不断膨胀之外,也与两位数的经济增速、强大的人口红利以及轰轰烈烈的城镇化息息相关。


可以说,没有经济、人口和城镇化的基本盘,只靠放水,难以支撑房价二十年的大牛市。


如今,放水犹在,三大基本盘已有其二开始遭遇困境。


于经济而言,新常态意味着高增长不复,经济下行压力进一步加剧,两位数的经济增长早已是明日黄花,与经济增速同步向下而行的是居民收入增速。


于人口而言,老龄化的现实压力已经悬在头顶,雪上加霜的是,生育率水平也在一路走低,全面放开二孩,也难以阻挡出生人口下滑的大趋势。


唯有城镇化,还在半途。


2017年,我国常住人口城镇化率为58.52%,与发达国家80%的城镇化率还有很长距离;


与此相比,户籍人口的城镇化率仅为42.35%,发展空间更为巨大。


近日,发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,城镇化进程再度加速。


这意味着,房地产最后的武器被高调启用。


1、房地产三大支柱


楼市存在周期性波动,大到行政管制金融政策,小到市场情绪,都足以对房价产生影响。


如果跳出短期波动,来看中国房地产的长期走势,经济、人口、城镇化这三大支柱,就显得尤为重要。


经济是房地产的根本之锚。


没有强劲的经济增长,就难有房价的持续繁荣。美国次贷危机之后的房价复苏,就与经济基本面的上行息息相关。日本上世纪90年代之后房地产的沉沦,也与经济一蹶不振互为因果。


具体到中国,从1978年到2017年,我国GDP从3645亿元增加到82.71万亿元,经济规模扩大225倍,年平均增速高达9.5%。


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这种高增长,正是房价持续繁荣的根本保障。如果经济进入新常态,那么对房价的支撑也就不再如过去那么强劲。


人口是房价的坚实支撑。


房子终究是服务于人的,没有人口的居住需要,就没有对房子的现实需求。


1946年到1964年出生的婴儿潮一代,迄今都是英国最大的住房持有群体,六分之一的婴儿潮一代拥有两套以上住房。而在日本,五六十年代的婴儿潮,更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。


回到中国,1970年-1990年都可以算作中国的“婴儿潮”,它支撑起未来30年的房价。


然而,我国人口出生率在1987年达到高位之后,就一路下滑。出生人口下降,劳动力红利不再,老龄化人口不断增加,人口危机已经成为迫在眉睫的现实压力。


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出生人口锐减,意味着未来的购房需求减少;老龄化人口增加,则意味着整个社会的养老压力剧增。无论是经济发展还是资产价格,都将会受到严重影响。


城镇化则是房价的助推剂。


城镇化,意味着人口在空间上的大迁移。农村人口进城,年轻人口向大城市集中,高学历人口向一二线城市汇聚,这场最为宏大的人口迁移运动,显著改变中国城市的竞争格局,也更为深刻地影响到房价的区域差异。


1953年,我国城镇化率仅为13.3%,直到30年后的1982年,也仅有20.9%。从1982到2017年,则从20.9%增加到58.52%,接近三倍。


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我国城镇化要完成两个目标:


一是农村人口向城镇人口转移。农民工进城所带来的巨大能量,已为世界所熟知;


二是非户籍人口向户籍人口的转化这既是权利平等和公共福利均等化的题中之义,也是激发人口消费潜力的根本所在。


虽然人口红利不再,但农村人口向城市的转移仍在进行之中,而已经进城的非户籍人口向户籍人口的转化,同样存在巨大的发展空间。


2、城镇化的空间有多大


城镇化为什么重要?


一方面,它是生产力在区域和产业间的双重转移。将劳动力从生产率相对较低的农业,转移到生产效率更高的城市工业和服务业,从而为经济发展提供更强大的动能。


另一方面,它制造出庞大的消费需求。城镇化将庞大的人口从农村转移到城市,从非户籍人口变成户籍人口,从而带来巨大的消费需求和住房需求,从而撑起房地产的持续繁荣。


所以,当经济高增长不再、人口结构性危机爆发之际,将1亿人口进城落户作为重点,不仅是经济发展的必然趋势,也是应对现实的务实之举。


那么,我国城镇化的空间还有多大?


衡量这一空间,有两个指标,一个是常住人口城镇化率,另一个是户籍人口城镇化率。户籍人口城镇化率一直都落后于常住人口城镇化率,原因是户籍制度,进城无法落户,带来一系列问题。


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从整体城镇化率来看,2017年,我国常住人口镇化率升至58.52%,与发达国家80%的水平有一定距离,也与世界公认的70%的城镇化加速阶段的目标有一定空间。


从户籍人口层面来看,2017年,我国户籍人口城镇化率仅为42.35%,与常住人口城镇化率相差16个百分点。


农民进城,却无法就地落户,不仅影响公共福利均等化,也势必影响消费热情和购房热情。因此,推进户籍人口的城镇化,就成为重中之重。


2016年,国务院提出推动1亿非户籍人口在城市落户,与之相匹配的政策是:全面放开小城镇落户限制,放宽大城市落户门槛,适当调整特大城市落户政策。


随后,各地纷纷代开户籍闸门,小城镇不再对落户做任何限制,大城市也纷纷以落户作为“抢人大战”的资本。


两年后的今天,发改委再度发文,对落实情况进行督查,可见这一政策的重要性所在。


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3、大城市与小城镇:分道扬镳


城镇化还有一定空间,这也是中国不同于上世纪80年代日本的关键所在。


但城镇化有空间,并不意味着所有城市都能分享红利。大城市与小城镇,不会殊途同归,只会分道扬镳,愈行愈远。


其一,人口向大城市集中是颠扑不破的经济铁律。


人往高处走,水往低处流。大城市既是产业的聚集地,也是财富的聚集地,更是生活方式多样化的承载之地,同样也是法治环境相对健全之处。无论基于对就业的需求,还是对财富的追逐,抑或对多元生活的追求,大城市都是不二之选。


十年前,曾一度流行“逃离北上广”的风潮;没多久,大量逃离的人又从小县城回归,这就是典型例证。


去年以来,一二线城市爆发“抢人大战”,送钱送房送户口,其目的就在于高学历人口的争夺,参战者基本都属于经济相对发达、产业竞争优势突出的一二线城市。


数据也为此提供了证明。


根据泽平宏观的统计,2011-2016年,我国一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%,户籍人口增速分别为1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%,小学生数增速分别为4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。


这几个数据中,小学生人数最难骗人,五六线小县城的小学生人数负增长,更加是凸显人口流动的大趋势。


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其二,小城镇存在巨大的天花板。


虽然这一轮城镇化,将中小城市作为落户重点,为三四五六线城市提供了源源不断的新增人口需求,但这种需求并没有想象中的那么强劲。


一方面,小城镇的就地城镇化未必有吸引力。让农民放弃土地进入县城,这笔买卖是否划算,很多人都能看得一清二楚。


另一方面,小城镇固然可以承接农民就地城镇化的成果,但挡不住年轻人口和高学历人口向大城市的转移。


根据泽平宏观的统计,最近6年与之前的10年相比,人口流出的地区比例,三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%,五线城市从72.9%增至78.8%,六线城市从71.1%增至79.9%。


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可见,虽然城镇化在推进,但三四五六线城市的人口流出也在加速。


所以,城镇化并非中小城市楼市的救命稻草。


在马太效应之下,人口只会越来越向大城市以及以大城市为主体的都市圈转移,当中小城市失去棚改货币化的最终刺激之后,房价降复归何处,令人担忧。


4、放水效应:长期复归于零


有人说,千万不要忽视了放水效应。


的确,无论是中国还是欧美发达国家,房价暴涨无不是放水所引发,但放水只能制造短期的空中楼阁,并不足以提供坚强的支柱。


原因很简单,货币只是虚拟财富,只有与实体相对应时,才有价值。短期的大放水,固然能让资产的纸面价格水涨船高,但并不足以改变资产本身的价值,更不足以改变生产力。


换句话说,没有生产力的持续发展,没有经济、人口和城镇化的强力支撑,放水只能制造短期繁荣,在长期一切都会复归于零。


更坏的情况是,大放水在短期制造经济繁荣,却隐藏着泡沫破裂的风险,而长期带来极其严重的隐患。


危机往往都是从“纸面”上的过度繁荣开始的。


日本上世纪80年代的货币放水,制造出房地产的大繁荣。在这个日本人称为“泡沫时代”的10年里,日本房价一路飞涨,巅峰时期,东京的房地产总市值可以买下整个美国。


日本1990年年代的房地产崩盘,不仅让楼市一蹶不振,而且让经济滑到谷底,陷入“失去的二十年”。


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2008年美国的金融危机,以次贷危机作为引爆点。在此之前,美国货币极其宽松,房地产市场得到政策前所未有的鼓励,大量不具备债务偿还能力的购房者入场,在货币放水和金融创新的双重效应叠加之下,楼市风险不断淤积。


美国的次贷危机,不仅成为经济危机的爆发点,让整个世界都随之震荡。随后,美国用了整整十年,直到2018年,才回到当时的荣光。


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美国主要城市房价走势


放水是饮鸩止渴的毒药。没有人不喜欢放水,纸面财富的繁荣让人以为这经济从此走上一飞冲天,却忘记空中楼阁终究会倒下。


5、日本的教训


在楼市,日本1990年代的大崩盘,至今让人记忆尤深。


这次崩盘,从短期看是大放水带来的后果,贸易之战在其中推波助澜,但日本之所以随后陷入“失去的二十年”,最根本的因素在于,支撑房价的三个基本盘都不复存在。


于经济而言,楼市崩盘之后,日本经济一蹶不振;日本利率长期维持在不到1%的水平,甚至一度出现负利率,宽松之心异常强烈,却激不起社会的需求。


于人口而言,日本出生人口在1973年达到顶峰,随后就开始一路下滑,到2010年,出生人口首度低于死亡人口,日本总人口开启连续8年的负增长。


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日本历年出生人口数及生育率


在老龄化方面,日本从1970年代末开始进入老龄化社会,2017年,65岁老人占总人口比例高达27.7%,高居世界第一位。


于城镇化而言,1985年日本的城镇化率达到77%,进入后城镇化阶段,基本饱和。


1990年代初,日本放水式繁荣到了顶点开始向下,人口出生率一路下滑,城镇化也已基本完成。


可以说,这场崩盘,一开始就注定了。


6、房价的未来


对于房地产,任泽平有句经典论断:短期看金融,中期看土地,长期看人口。


这句论断如果扩展开来,那就是短期一两年的走势,看得是金融政策和行政管制,三五年的走势看的则是土地供给情况,而五年以上的长期走势则就离不开经济、人口和城镇化的基本盘。


所以,中国房价的未来,受到经济和人口的负向约束,交杂着城镇化的正向推进,并在放水的短期效应之下剧烈波动。


如果城镇化能够顺利推进,户籍改革能够大刀阔斧,同时“不再大水漫灌”的政策基调能够得到贯彻,以自主创新为核心的增长动能全面启动,那么房地产的风险不仅能够逐步得到释放,还能为未来提供一定支撑。


当然,这是期待,也是理想。


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